Khám phá kiến thức đầu tư bất động sản, thuế lợi nhuận, Proposition 19 California, step up in basis và những câu hỏi thường gặp về quyền sở hữu tài sản.

3 điều kiện bạn cần biết để miễn thuế lợi nhuận khi bán nhà ở Mỹ!

Để được miễn thuế lợi nhuận (capital gains tax) khi bán bất động sản. IRS yêu cầu bạn phải đáp ứng đủ ba điều kiện:

1️⃣ Bạn phải là chủ sở hữu hợp pháp, đứng tên trên chủ quyền bất động sản.

2️⃣ Bạn phải sống trong căn nhà đó ít nhất 2 năm trong 5 năm trước ngày bán.

3️⃣ Bạn chưa sử dụng quyền miễn thuế lợi nhuận trong 2 năm gần nhất.

Luật miễn thuế lợi nhuận này là luật liên bang, áp dụng ở tất cả các tiểu bang. Cách ghi tên sở hữu (vesting) cũng không ảnh hưởng trực tiếp. Miễn người đó đứng tên, sống trong bất động sản như nhà chính (primary home) thì sẽ được miễn thuế lợi nhuận.

Ngay cả khi bạn cho thuê bất động sản vài tháng, bạn vẫn có thể được miễn thuế lợi nhuận. Miễn là bạn đáp ứng đủ điều kiện 2/5 năm cư trú trước khi bất động sản. 

Hiểu đúng luật bất động sản sẽ dễ dàng tối ưu thuế lợi nhuận khi bán bất động sản. Đây là cách nhiều chủ nhà Mỹ dùng để không phải trả thuế lợi nhuận đến hàng chục nghìn đô.

Step Up in Basis – Làm thế nào để giảm thuế khi thừa kế tài sản?

Khám phá cách Step Up In Basis giúp bạn giảm thuế khi thừa kế tài sản!

Step up in basis là chiến lược giảm thuế lợi nhuận cực kỳ hiệu quả cho người thừa kế. Khi bạn nhận bất động sản từ cha mẹ hoặc người thân. Giá gốc để tính thuế lợi nhuận sẽ được nâng lên bằng giá thị trường tại thời điểm người mất. Điều này giúp giảm mạnh số thuế lợi nhuận phải trả khi bán tài sản.

Giảm thuế lợi nhuận với step up in basis khi thừa kế bất động sản

Ví dụ đơn giản: Bố mẹ mua bất động sản giá $200,000. Khi qua đời, bất động sản trị giá $1,000,000. Nếu bạn bán ngay với giá $1,000,000. Bạn không phải đóng thuế lợi nhuận, vì giá bán bằng giá gốc mới.

Chỉ khi bán cao hơn (ví dụ $1,200,000) thì bạn mới đóng thuế lợi nhuận trên phần lời $200,000. Quy định này giúp người thừa kế giảm gánh nặng thuế lợi nhuận, giữ lại nhiều giá trị tài sản hơn. Tối ưu quá trình chuyển nhượng bất động sản trong gia đình.

Step Up in Basis: Những bí quyết bạn cần nắm vững để áp dụng hiệu quả!

Mức step up in basis không giống nhau cho mọi loại chủ quyền. Ví dụ Community Property được step up 100%, mang lại lợi ích tối ưu thuế lợi nhuận. Nhưng Joint Tenancy chỉ được step up phần của người mất, nên mức giảm thuế lợi nhuận sẽ thấp hơn. Vì vậy, hãy kiểm tra xem chủ quyền bất động sản đang ở dạng nào để biết mức giảm được hưởng.

Bạn không cần bán ngay sau khi người sở hữu mất để được hưởng step up. Nhưng mọi khoản tăng giá sau ngày đó sẽ bị đánh thuế lợi nhuận nếu bạn bán sau này. 

Ngoài ra, với trust hoặc LLC, việc áp dụng thuế lợi nhuận cũng thay đổi theo cách ghi chủ quyền. Tài sản đứng tên trong trust vẫn có thể được step up. Nhưng thường là Revocable Trust. Irrevocable Trust thì còn tùy vào cấu trúc và điều khoản. Hiểu sai cấu trúc Trust có thể khiến bạn đóng thuế lợi nhuận cao hơn mức cần thiết.

Nếu vợ chồng sở hữu bằng LLC, quyền hưởng step up cũng tùy thuộc loại LLC. Single-Member LLC thường được step up theo phần sở hữu. Ngược lại, Multi-Member LLC chỉ step up phần của người mất, không phải toàn bộ tài sản.

Chuyển nhượng tài sản ở Mỹ phải biết luật Proposition 19 để giảm thuế!

Proposition 19 không ảnh hưởng trực tiếp đến thuế lợi nhuận. Nhưng ảnh hưởng mạnh đến thuế đất khi cha mẹ chuyển nhà chính (primary home) cho con cái. Nếu người con tiếp tục dùng bất động sản làm nhà ở chính. Thuế đất không bị đánh giá lại. Người con vẫn giữ mức thuế thấp dựa trên giá mua cũ của cha mẹ. 

Nhưng nếu người con không ở trong nhà (có thể cho thuê hoặc làm vacation home). Thì tài sản sẽ bị đánh giá lại theo giá thị trường, khiến thuế đất tăng mạnh. Ví dụ thuế có thể tăng từ $5,000 lên $13,000 mỗi năm. Khi bán bất động sản được thừa kế. Vẫn phải xem lại cách tính thuế lợi nhuận dựa trên step up in basis.

Proposition 19 có giới hạn giá trị. Nếu bất động sản tăng giá hơn 1 triệu USD so với giá gốc. Phần vượt quá vẫn bị đánh giá lại, làm tăng thuế. Để hưởng ưu đãi, người con phải nộp hồ sơ xác nhận primary residence cho county assessor. Thường trong vòng 1 năm. Luật này chỉ áp dụng tại California. Các tiểu bang khác có thể có luật khác.

Vesting là gì? – Đừng nhầm lẫn với Property Ownership

Khám phá sự khác biệt giữa Property Ownership và Vesting khi mua nhà!

Property Ownership cho biết ai là chủ sở hữu bất động sản. Ví dụ bạn, vợ/chồng bạn hoặc một người khác đứng tên. Đây chỉ là thông tin “ai sở hữu”. Vesting lại là cách quyền sở hữu được ghi nhận pháp lý. Nó thể hiện rõ cách chia quyền, thuế lợi nhuận, thừa kế và quyền quyết định khi bán bất động sản.

Giả sử hai người cùng mua bất động sản. Có thể chọn Joint Tenancy, Tenancy in Common, hoặc Community Property. Mỗi dạng vesting mang quyền lợi và nghĩa vụ khác nhau.

Khám phá vai trò bất ngờ của cách ghi chủ quyền (Vesting)!

Property Ownership không thể hiện đủ quyền thừa kế và thuế lợi nhuận phải đóng. Vesting giúp xác định ai là người được thừa hưởng, ai có quyền bán, và thuế lợi nhuận tính như thế nào. 

Cần phân biệt Property Ownership và Vesting trong bất động sản Mỹ

Khi mua nhà, bạn nên hỏi Escrow, luật sư, chuyên viên uy tín để ghi vesting đúng mục tiêu. Ghi sai có thể khiến gia đình mất ưu đãi thuế lợi nhuận hoặc tranh chấp về sau. Một bất động sản có thể kết hợp nhiều dạng vesting. Ví dụ A và B là Joint Tenancy, còn C là Tenancy in Common. Tất cả vẫn hợp lệ nếu ghi rõ trong hồ sơ.

Vesting không phải chi tiết nhỏ. Nó quyết định quyền sở hữu bất động sản, cách thừa kế, mức thuế lợi nhuận. Cả việc gia đình có tránh được tranh chấp trong tương lai hay không. Hiểu đúng vesting giúp bạn bảo vệ tài sản hiệu quả. Tránh việc phải ra tòa tranh chấp mất thời gian và tiền bạc. Đảm bảo tài sản được chuyển giao dễ dàng.

Kết luận

Hiểu đúng luật bất động sản và cách giảm thuế lợi nhuận sẽ giúp bạn bảo vệ tài sản, tránh rủi ro và tiết kiệm đáng kể cho gia đình. Nếu bạn muốn tối ưu giao dịch bất động sản và giảm thuế lợi nhuận hợp pháp, hãy liên hệ chuyên gia để được tư vấn cụ thể nhất!

Xem thêm:

👉 Câu Hỏi Thường Gặp Khi Mua, Bán, Vay Vốn, Đầu Tư Nhà Ở Mỹ: http://www.danguard.com/cau-hoi-thuong-gap/

👉 Tài Sản Chung Của Vợ Chồng – Tiết Kiệm Thuế Đáng Kể Với Community Property!  https://www.tiktok.com/@victoriamaidang/video/7565396190104128798     

👉 Video: Tài Sản Chung Của Vợ Chồng – Tiết Kiệm Thuế Đáng Kể Với Community Property! https://www.youtube.com/watch?v=I8-fhjGW-Kc

👉 Cập Nhật Thị Trường Nhà Ở California – Tháng 10/2025 https://www.facebook.com/victoriadangpage/posts/pfbid0wv8PswkjfgeyDkaeRjkop3spPv7kE7AAUgcRVfEKsm8SNHNate1qwX78i99wUMj6l

============ 

▶ Dịch vụ của chúng tôi:

– Môi giới Bất động sản:  https://www.danguard.com/dich-vu-bat-dong-san-o-my/

– Hỗ trợ Vay Vốn:  https://www.danguard.com/vay-von-bat-dong-san-o-my/

– Các Khoá Học Về Bất Động Sản Và Vay Vốn Ở Mỹ:  https://www.danguard.com/cac-khoa-hoc-ve-bat-dong-san-va-vay-von-o-my/

– Hợp Đồng Xử Lý Khoản Vay:  https://www.danguard.com/hop-dong-xu-ly-khoan-vay/

– Tư vấn Tài chính:  https://www.danguard.com/tu-van-tai-chinh/

============ 

▶ Đăng ký kênh để không bỏ lỡ các thông tin hữu ích:

– Bản tin Email: https://www.danguard.com/ban-tin/

– Youtube: http://www.youtube.com/@victoria.maidang/?sub_confirmation=1  

– Facebook:  https://www.facebook.com/VictoriaDangPage

– Tiktok:  https://www.tiktok.com/@victoriamaidang

– Instagram:  https://www.instagram.com/victoriamaidang

============ 

▶ Liên lạc với chúng tôi: 

– Live Chat Ngay Hôm Nay: https://www.m.me/VictoriaDangPage

– Email: support@danguard.com

– Website:  https://www.danguard.com/victoriamaidang

– LinkedIn:  https://www.linkedin.com/in/victoriamaidang

============ 

▶ License: DRE# 02020452 – NMLS# 1673711